探索辦公場所的未來

關于北美商業地產的對話

June 17, 2019

5月29日,在多倫多舉行了2019年土地開發大會。大會以住宅和商業項目為重點,帶來了地方、國家和全球各層面的不同觀點。B+H的Peter Heys參加了其中的小組專題討論,探討了共享辦公和技術發展對未來加拿大辦公場所開發的影響。活動之后,我們和Peter,以及來自B+H西雅圖辦公室的Joslyn Balzarini進行了對話, Joslyn為此次討論帶來了來自美國的視角。

世邦魏理仕集團(CBRE Group)表示,受歷史最低空置率、持續上漲的租金、新建筑潮以及租房市場處于賣方市場的空前局勢,對于加拿大商業地產來說,今年是一個千載難逢的好時機。同時, 仲量聯行報告稱,美國主要城市的空置率有所下降,甲級商業和辦公樓尤為明顯,共享辦公和服務科技型企業成為租賃主力軍。

在當今這個被顛覆性力量主導的信息互聯世界里,每個行業都在經歷著變革,商業地產空間也在為適應未來而變得更具靈活性,以滿足不斷變化的租戶需求和期望。Deloitte在2019年商業地產展望中指出,97%的受訪者計劃在未來18個月內增加對商業地產的資本投入,其中美國和加拿大的比例最高,分別為北美地產市場新增13%和12%的供應量

問:我們來談談這些新需求。正在尋找新辦公空間的新建公司和那些業務在不斷擴張的公司,是什么吸引了他們成為這些物業的租戶,以及在不斷變化的市場中保持競爭力的必要條件是什么?

Peter:毫無疑問,科技型公司或 “新經濟”公司正在推動加拿大的大多倫多地區、渥太華和滑鐵盧市場。在與這些公司合作重新選擇辦公地點的時候,我們發現有三點最為重要。首先是靈活度,這意味著需要更短、更寬松的租賃條款,以方便公司人員的擴張和縮減。內部或附近有共享辦公空間的建筑也有吸引力,這些共享空間可以作為租戶的潛在儲備資源。

其次,辦公配套設施也很重要,包括了獲得優質食物(新鮮、健康、多樣)的渠道、健身、和保健設施,以及戶外空間(帶私人露臺是最吸引租戶的!)。當然,便利的公共交通系統也十分重要。

最后一點是堅固的建筑體系,這意味著建筑可以容納不斷增加的人口密度(現在下降到接近100平方英尺/人),有足夠的出口、衛生間和良好的通風系統。WiredScore的評級受到嚴格審查,以確保一流的技術不僅服務于數據,還適用于智能建筑和物聯網功能。

Joslyn:西雅圖有很多科技公司。可以看到,初創企業傾向于短期租約和共享空間。然而,大型、成熟型科技公司對短期租賃并不感興趣。這些大公司的員工人數較多,幾乎需要租賃整棟大樓才能滿足員工辦公,所以短期租賃對其而言沒有任何意義。

無論租期長短,所有公司都非常注重空間的靈活性。大多數科技公司是圍繞項目團隊而組建的。他們希望辦公空間的組裝和拆卸在不需要承包商的情況下能快速進行。

以團隊為基礎的空間,其典型特征是可提供獨立伏案工作和與相鄰設施融合的協作空間。我們發現很多這樣的大公司允許員工在將共享辦公作為備選辦公空間的。

問:在商業地產轉型過程中,新興和規模不斷擴大的共享辦公空間品牌發揮了重要作用。雖然他們主要分布在城市中心地區,但正計劃將業務范圍擴展至郊區。因城市的人口密度和多樣性,使得共享辦公空間得以開發,但其如何在郊區蓬勃發展?

Peter我們首先需要區分郊區和小城市市中心地區。傳統的郊區辦公園區的前景舉步維艱,因為他們除了大片的停車場,沒有其他配套設施。然而,較小城市的市中心會蓬勃發展,因為這些空間彌補了為人們對社區的渴望。這毫無疑問將有利于共享辦公空間的發展,因為許多“在家工作”的人,也會愿意可花上一天的時間與他人一起工作、傳遞信息,在這過程中建立人脈和關系網絡。

實際上,共享辦公空間作為一種風險較小的租賃策略,一直非常吸引規模較小的公司。目前可提供靈活的空間數量和類型、租期以及廣泛的服務(記賬、IT和人力資源支持),這將推動共享辦公空間呈指數級增長。

Joslyn: 與美國相比,加拿大的優勢之一是更強大的公共交通系統。在太平洋西北部,對快速渡輪和輕軌的投資開始出現,使得較小的社區與主要就業中心連接起來。這意味著,由于較低的房價和消費水平,較小的社區成為更可行的選擇,也更具吸引力。我們發現,圍繞軌道交通開始出現越來越多的開發項目。在這些類型的社區中,通過共享辦公空間可以提供一個次要的工作場所,作為綜合空間的一部分,同時餐館、酒吧、商店和文化景點等能帶來場所感的設施也重新發展起來。

問:隨著共享空間在商業地產市場占據的份額越來越大,租用共享空間的租戶對業主和運營商有何影響?

Peter有趣的是,我們可以說它們正在以極快的速度搶占所有可用空間。當我們在為B+H多倫多工作室選擇新的辦公環境時,共享辦公空間在幾個我們看中的空間上都“搶先一步”了!我們還親眼目睹了房東與大批共享辦公租戶合作所面臨的挑戰:電梯等待時間更長、維護和清潔成本更高,以及因租戶流動性高而帶來的人員安全隱患。

為此,開發商/業主制定的其中一項對策是,探索能接受甚至將共享辦公租戶納入其中的空間。我們正在與一位業主合作,他正在將運營能力不好的一樓零售空間改造成共享租戶工作區。另一項對策是,將大樓的每5到10層定為共享工作空間,以應對前面討論的靈活性問題。

Joslyn: 我們還看到了大樓因共享辦公租戶劇增而導致安全問題。我們自己大樓有幾層的共享辦公場所租給了一家公司作為其公司經營場所。我們看到越來越多的公司將共享辦公空間作為其主要辦公室的延伸。許多共享辦公的公司正在為這個不斷增長的市場提供企業服務。

我們看到的另一個大趨勢是將大型零售商店改造為企業辦公空間。隨著型零售商陸續撤離,我們將看到這類改造項目的激增。從建筑的角度來看,這是一個令人興奮的挑戰。我們所有的企業客戶都對自然采光有很高的期望,這意味著要在這些人員密集的空間里打上大洞來裝天窗和為中庭騰出空間。

我們剛剛為微軟完成了一座工業大樓的改造項目。這是一個令人興奮的挑戰,并且是一個不容易實現的壯舉。我們對建筑進行了重新規劃,最大限度底將自然光引入建筑的每個樓層,。我們對后張混凝土屋頂和樓板進行了x光檢查,確定了現有的鋼索位置,并切割了800多個鋼筋束,建造了兩個70’x20 ‘的中庭。最終設計出一個充滿陽光的工作環境,讓舊建筑獲得了重生。我們期待看到更多這種類型的改造,因為當辦公空間性質的變化遠遠快于空間容納能力的變化時,業主和房東會開始重新評估自己的房產價值。

微軟IW (智能辦公)

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